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物权物业
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房屋买卖付了首款,屋主不配合过户怎么办?

庭前——知己知彼,找准已方矛头

1.此时买家法律上不拥有房屋,即使签了合同交了钱又占了房屋!

由于房屋属于不动产,而房屋买卖合同是一个债权行为,要想取得房产权利,就得办理房屋所有权的变更登记,仅仅签订房屋买卖合同,或者只是占有使用了该房屋,只要没有办理房屋过户手续,是不发生所有权转移的,即并没有取得法律上的物权,都还只是债权。

总之,双方必须办理了房屋产权过户手续,买家才能真正拥有房屋所有权。

2.买受人凭有效的房屋买卖合同到法院起诉,主张办理产权过户手续。

在房屋买卖合同合法有效的前提下,买受人又同时具备购房资格,房屋尾款有能力支付的条件下,可以起诉到法院要求出卖人协助买受人办理产权过户手续。

请注意正确的诉讼请求是:办理产权过户手续!而不是请求法院确认房屋归买受人所有等等诉求。因房屋买卖合同成立且生效,只要双方没有办理房屋的过户手续,所有权就没有发生转移,买受人就没有取得房屋的所有权,仅仅只是取得了买卖合同约定的债权,而确认所有权必须以获得了所有权为根据,买受人从来没有取得所有权,因此以此起诉确定房屋所有权归买受人是不能胜诉的。

当买受人基于房屋买卖合同取得的债权请求权,一方不履行合同确定的义务时,另一方可以要求对方继续履行,出卖人有交付房屋并转移房屋所有权于买受人的义务。因此,买受人可以起诉请求法院判决出卖人协助买受人办理房屋过户手续,协助买受人办理房屋过户手续是出卖人必须履行的法定义务。

庭中——摆事实讲道理,以合同法还击

出卖人是否可以抗辩房屋买卖合同无效,而拒绝转移所有权?

实践中,常常因为房屋价格上涨,出卖人违约不想以原约定价格过户,因此提出一些不予过户的理由,如系争房屋为动迁房,签订房屋买卖合同是在限制交易期间,该买卖合同应属无效,从而出卖人无需配合过户,甚至可要求买受人返还房屋。有的系争房屋是夫妻共同财产,但买卖合同是夫妻中一方签订,属于无权处分而无效。

庭后——趁胜追击,收复“失地”

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判决生效后,出卖人仍不配合过户怎么办?

凭生效的判决书向法院申请强制执行。

如果法院作出生效判决后,出卖人仍拒绝协助买受人办理房屋过户手续,买受人可以凭借生效的判决书向法院申请强制执行。尽管买受人请求权的对象是出卖人的行为,即配合过户的行为,具有不可替代性,使用直接或间接地方式均不能达到目的,但法律采用了拟制的办法,认为判决确定时出卖人已为其意思表示,买受人凭借法院的判决书和协助执行通知书到房管部门办理过户手续即可。


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